Онлайн-консультации круглосуточно Задать вопрос юристу

Как продать квартиру с обременением: нюансы сделок с залоговой недвижимостью

Любые сделки с куплей-продажей недвижимости, находящейся в обременении — это огромный риск для новых собственников. Поэтому следует ответственно подходить к вопросу приобретения жилья, понимая, что в будущем с ним могут возникнуть проблемы.

Когда владелец собирается продать квартиру с обременением, он должен понимать, что любой покупатель будет заранее собирать информацию о недвижимости и наверняка узнает, что квартира находится в залоге у банка или арестована, или сдаётся в аренду.

Кто и зачем выставляет обременение на квартиру?

Необходимо понимать, что обременение — это ограничение собственника в правах. И даже если один владелец поменяется на другого, то проблема останется нерешённой.

Существует несколько вариантов обременения:

  1. Залог. Любая ипотечная недвижимость является обременённой. Обычный потребительский кредит тоже нередко берут под залог квартиры.
  2. Арест. Арестовывать имущество способны лишь судебные приставы: в случае неуплаты тех же кредитов, алиментов и тому подобного.
  3. Доверительное управление. Если человек заключил договор доверительного управления, то распоряжается чужим имуществом только частично — может проживать там, присматривать за ним, но не совершать юридических сделок.
  4. Рента. Заключение договора ренты также накладывает обременение на квартиру. По этому договору один человек обязуется осуществлять должный уход за другим до момента смерти, после чего недвижимость переходит к рентодателю.
  5. Аренда. Необходимо разорвать деловые отношения с нанимателями, чтобы продать собственное имущество. Либо дожидаться срока окончания заключённого договора.

Некоторые из вышеперечисленных видов обременения можно снять самостоятельно. Сложнее всего с залоговой и арестованной недвижимостью. Если имущество описано судебными приставами, то продать жилое помещение не удастся. Но зато такие объекты успешно реализуются по более низкой цене.

Можно ли продать квартиру с обременением?

1554470848_5ca757b8f0847.jpg

Существует три законных способа, благодаря которым удастся реализовать обременённый дом, комнату, квартиру или другое жилое помещение:

  • Нужно погасить задолженность, предоставив необходимые документы банкам либо судебным приставам.
  • Переоформить кредитный договор на нового собственника, если речь идёт об ипотечной недвижимости.
  • Продать жильё покупателю, за счёт денег которого обременение будет снято.

Договор ренты, аренды, доверительного управления необходимо расторгнуть. После этого собственник сможет распоряжаться своим имуществом в полной мере. Никаких дополнительных юридических процедур не понадобится — обременение будет снято.

Жилые помещения, купленные за счёт средств материнского капитала, тоже считаются обременёнными, так как для их продажи обязательно потребуется разрешение органов опеки.

После предоставления документов недвижимость будет считаться свободной от обременения. Но в его снятии также могут отказать, если доказательства покажутся банку либо суду недостаточными, неполными. Например, долг перед организацией погашен не до конца, долги по алиментам не закрыты и тому подобное.

Документы для продажи

Перед назначением сделки стороны должны подготовить определённый пакет документации. В него входит:

  • три экземпляра договоров;
  • согласие банка или иной организации;
  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц;
  • письменное согласие иных собственников, супругов и прочих лиц;
  • оплаченная закладная из банка;
  • все документы-основания, которые подтверждают права собственников на квартиру;
  • квитанция по уплате государственной пошлины.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Её размер составляет 2000 рублей.

Важно помнить, что продать жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, нельзя. Получится выписать их только в случае предоставления доказательств нового места жительства.

Пример договора купли-продажи квартиры с обременением

В документах обязательно указывается, что тот или иной объект является обременённым.

1554385928_5ca60c0550267.jpg1554385940_5ca60c11326bd.jpg

Риски для нового собственника

Если обременение не будет снято, то новый собственник может пострадать в результате подобных операций с недвижимостью. Другие лица, имеющие право на пользование жилым помещением, способны подать заявление в суд, который впоследствии признает сделку незаконной, аннулирует её. Высока вероятность лишиться части денежных средств, так как ни один банк не одобрит покупку квартиры, уже находящейся в залоге.

Рекомендуется заключать предварительные договоры, регулирующие права и обязанности сторон. В каждом конкретном случае они будут разными.

Необходимо хорошо подумать, прежде чем покупать объект, находящийся в обременении. Нередко рыночная стоимость таких квартир ниже, поэтому многие потенциальные покупатели соглашаются на любые условия продавцов. Однако так рисковать нельзя, особенно если речь идёт о судебном делопроизводстве.