📞 8 (800) 100-67-88 Горячая линия по РФ
📞 8 (495) 133-72-29 Москва и МО
📞 8 (812) 409-96-73 Санкт-Петербург и ЛО
Онлайн-консультации круглосуточно Задать вопрос

Как оспорить сделку купли продажи квартиры в 2022 году

Можно ли оспорить сделку купли продажи квартиры? В данной статье собраны все аргументы, которые можно использовать для оспаривания договора о продаже недвижимости. Каждый из них ссылается на определенную статью из ГК РФ.

Можно ли оспорить договор сделку купли продажи квартиры

Можно ли оспорить договор сделку купли продажи квартиры

Если вы ищите квартиру для покупки в столице, обратите внимание на ЖК Чкалов — небоскреб премиум-класса с отделкой на Садовом кольце в Москве

Для оспаривания понадобится инициатива одного или двух субъектов правоотношений. Если продавец и покупатель обоюдно не против расторгнуть акт купли-продажи, то они заключают соглашение по тому же методу, что и основной договор. Если одна из сторон отказывается — разбирательство переходит в судебный порядок.

Мнение эксперта
Ирина Михайловна Суркова
Задать вопрос юристу

Вопрос: Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Ответ: Есть вариант сделать это самостоятельно, при помощи нотариуса, а также при помощи риелтора. В первом случае, обе стороны лично договариваются о нужных условиях и подписывают договор, после чего подают в Росреестр данные о переходе права. Если же сделка заключается в присутствии нотариуса или риелтора, большая часть работы переходит в руки специалиста — от субъектов требуется лишь присутствие и обоюдное согласие.

Подать иск может и третья сторона, если её права были нарушены заключением соглашения. К примеру, в случае продажи имущества без согласия владельца.

Какие ситуации приведут к тому что суд может признать недействительной сделку купли продажи квартиры после регистрации

Основываясь на Ст.166 ГК РФ, сделку могут посчитать ничтожной или оспоримой.

В первом случае — продажа может быть признана недействительной судом по основаниям, которые регламентирует действующее законодательство, в последнем — соглашение считается недействительным, независимо от решения суда. Тогда расторгнуть договор о купле продаже в одностороннем порядке будет невозможно.

С учетом Ст.170 ГК РФ, сделка может быть рассмотрена как мнимая, заключенная «для вида» и чьей-либо выгоды, либо как притворная, которую подписали ради прикрытия другого соглашения.

В вышеупомянутых случаях, соглашение может быть аннулировано даже после регистрации.

Причины расторжения договора

Причины расторжения договора

  • Один из субъектов нарушил условия договора (к примеру, неполная оплата со стороны покупателя);
  • Во время подписания договора о купле продаже один из субъектов был введен в заблуждение;
  • Акт передачи заключали под угрозой нанесения вреда одному из субъектов или его близким/под насильственным влиянием;
  • Заключение сделки повело за собой нарушение прав третьего лица;
  • Документ подписан на невыгодных условиях.

Также в статье 179 ГК РФ прописаны все обстоятельства, при которых договор о купле продаже недвижимости может быть расценен как недействительный.

Причиной расторжения договора может послужить фальсификация документов или утеря объекта недвижимости владельцем еще до его продажи, отказ потенциального покупателя от принятия жилья, обнаружение подлога на территории.

Оспоримые сделки

Такими называются сделки, которые суд может признать недействительными, ссылаясь на актуальные данные в законодательстве.

К видам оспоримых сделок относятся:

  • Сделки, не предполагаемые документами внутреннего распорядка. Согласно ст. 173, такие сделки выходят за рамки правоспособности юридического субъекта.
  • Заключенные лицами, введенными в заблуждение/недееспособными лицами/лицами возрастом 14-18 лет/лицами, не понимающими значения собственных действий.
  • Договоры, заключенные не имеющими соответствующих полномочий лицами (Ст. 174)

Составление договора с нарушением законодательства

Договор заключенный с недееспособным или несовершеннолетним лицом, а также с субъектом, который находится в состоянии аффекта, либо был введен в заблуждение для подписания документа на выгодных для второй стороны условиях считается нарушением законодательства. То же относится и к заключению сделок с применением угроз, запугивания.

Любые несоответствия действующему законодательству могут быть основанием признать приобретение недействительным.

Нарушены права участника или третьего лица

Если имущество было продано без согласия третьего лица, выступающего его владельцем, он имеет право подать иск и оспорить заключенную сделку.

Например, муж продает квартиру, принадлежащую его жене без её согласия. Жена может обратиться в судебную инстанцию, чтобы расторгнуть договор.

В ходе договора могут быть нарушены права одного из субъектов: владелец берет оплату за недвижимость, но фактически не передает права на владение покупателю.

Не выделена обязательная доля в квартире при использовании материнского капитала

Если квартира еще не продана, у суда остается время, чтобы срочно обязать владельца выделить долю каждому из членов семьи, включая детей. Если же сделка о продаже квартиры уже была оформлена, возможны следующие варианты развития событий:

  • Документ о купле продаже признается недействительным, при этом продавца могут обязать выплатить обязательные доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, теряет свое право на владение этими долями. В итоге квартира будет принадлежать детям продавца и самому покупателю. Условия невыгодны.
  • Уполномоченные органы потребуют вернуть материнский капитал в ПФР. Суд в таком случае занимает сторону государства, ведь были выделены средства из бюджета.

Договор подписан несовершеннолетним от 14 лет

Несовершеннолетние лица делятся на 2 категории:

  • Лица до 14 лет
  • Лица от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетний возрастом от 14 лет может подписать договор только при письменном согласии его родителей или законных опекунов. Документ, подписанный без согласия взрослых лиц, отвечающих за личность возрастом от 14 лет будет признана недействительной, согласно ст. 175 ГК РФ.

Мнение эксперта
Ирина Михайловна Суркова
Задать вопрос юристу

Вопрос: За какие средства можно продать квартиру?

Ответ: Можно продавать имущество как в ипотеку, так и за наличные. В случае ипотеки, понадобится экспертная оценка залогового жилья, а также добавление в договор пункта с размером кредита.

Договор подписан с недееспособным

Ссылаясь на ст. 171 ГК РФ, сделка, заключенная с недееспособным субъектом, считается ничтожной. По факту заключения такой сделки, каждая из сторон обязуется вернуть второй все полученные нею объекты в первоначальном виде. Если такой возможности нет — возместить их стоимость.

Если дееспособная сторона была осведомлена о недееспособности второй стороны, она обязуется возместить ей нанесенный ущерб.

Договор подписан под влиянием заблуждения

Сделка, заключенная с субъектом в состоянии существенного заблуждения может быть признана недействительной. Об этом гласит статья 178 ГК РФ. Чтобы доказать существенность заблуждения, необходимо предоставить одно из доказательств:

  • Сторона заблуждается относительно природы и предмета сделки; относительно субъекта, с которым заключает сделку.
  • Сторона допустила очевидную описку или опечатку в договоре.

Сделка признается недействительной после доказания существенности заблуждения одной из сторон.

Договор купли продажи заключен на невыгодных условиях

Сделка, заключаемая лицом на крайне невыгодных для него условиях, при наличии тяжелой жизненной ситуации может быть признана недействительной согласно рассмотрению суда и доказанию наличия упомянутых обстоятельств.

Если вторая сторона воспользовалась тяжелым положением владельца имущества, вынудив его подписать договор — его могут аннулировать согласно действующему закону, если лицо, оспаривающее сделку, докажет, что при отсутствии отягчающего обстоятельства она никогда не была бы подписана.

Ничтожные сделки

  • Фиктивные сделки, подписанные без намерений создания реальных правовых последствий
  • Сделки, заключенные с малолетними (ст.172 ГК РФ) или недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ)
  • Сделки, которые подписаны с целью противостоять нормам порядка и нравственности (к примеру, продажа квартиры с подделанными документами, ст.169 ГК РФ).
  • Договоры, не только нарушающие права третьих лиц, но и посягающие на них (ст. 168 ГК РФ, п.2)
  • Сделки с имуществом, которое законодательно ограничено в распоряжении, согласно ст.174.1 ГК РФ.

Мнимая или притворная сделка

Такие сделки часто заключаются, чтобы прикрыть другие соглашения. К примеру, может быть заключена сделка дарения, используемая для реальной купли-продажи с передачей средств. Можно ли оспаривать дарственную сделку купли продажи? Это уже более сложный вопрос, возможно, понадобится даже помощь юридического специалиста. Но согласно ст. 170 ГК РФ, мнимые и притворные сделки, заключаемые с целью избежать описи имущества, признаются недействительными.

Договор подписан ребенком до 14 лет

Такую сделку признают ничтожной. Опираясь на ст. 172 ГК РФ, ребенок до 14 лет не способен заключать договоры и сделки о купле продаже имущества, ставить свою подпись в подобных документах должны его родители или законные опекуны.

Использование подложных документов

За использование поддельных документов на недвижимость предполагается отдельное наказание. Сделка считается недействительной сразу после того, как будет доказано, что использованные для заключения договора документы были подделаны.

На заметку! Статья 327 УК РФ также предусматривает наказание за подделку или сбыт поддельных документов, печатей или бланков.

Продана недвижимость с обременениями

Обременением для квартиры называют:

  • Ипотеку
  • Передачу имущества в доверительное управление
  • Договор ренты
  • Сдачу в аренду
  • Арест недвижимости

Если ипотечный кредит был выдан под залог недвижимости, то квартира считается обременением банка. Квартиру с обременением можно продать, но для покупателя будет существовать ряд рисков, да и подобная сделка не будет для него выгодной. Возможен оперативный возврат квартиры предыдущему собственнику, после расторжения договора.

Кто может оспорить сделку

  • Одна или две стороны, заключившие договор о купле продаже
  • Третье лицо, чьи права были нарушены или просто не учтены в ходе заключения сделки

Оспаривать заключение может любой человек, принимавший в ней участие, либо организация в виде третьего лица, чьи права нарушили. Родственники или сторонние лица, имеющие отношение к продавцу или покупателю, могут подавать иск, если имеют явные доказательства посягательства на их права.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

После заключения договора, продажа имущества может быть оспорена в течении 1 года. Это касается оспоримых сделок (ст. 181 ГК РФ, п.2). В случае ничтожных, дается целых 3 года.

Общий срок давности, в рамках которого можно подать в суд для защиты своих прав, согласно ст. 196 ГК РФ может составлять 3 года.

С учетом всех льгот и возможных исключений, общий срок исковой давности по делам касательно процесса купли продажи не может составлять больше 10 лет со дня нарушения прав.

Как признать недействительной сделку купли продажи пошаговое руководство

  • Путем судебного разбирательства сделка признается ничтожной
    Соответствие сделки признакам из статей 168-172 ГК РФ проверяют юристы.
  • Продажа успешно оспорена в суде
    Истец подает в суд обращение, которое служит основой для разбирательства. Он должен доказать, что его права были нарушены в ходе заключения сделки. Если суд признает, что его слова правдивы, а права и правда были нарушены, либо договор был заключен некорректно, то покупка имущества считается оспоренной.
  • Договор купли-продажи расторгается.
    Для этого может подойти как обоюдное согласие обеих сторон, так и требование одной из них. Возвращение средств за недвижимость покупателю зависит от наличия в договоре определенного пункта.

Что проверить перед покупкой квартиры чтобы избежать оспаривания сделки

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость
    Стоит в первую очередь запросить свидетельство о праве собственности и договор о передаче, дарении либо покупке имущества. Покупатель должен ознакомиться с любой нотариальной доверенностью.
  • Перепланировки квартиры и их законность
    Перепланировочный ремонт также фиксируют документально.
  • Согласие супругов на сделку, если квартирой владеет брачный союз
  • Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Перед покупкой стоит ознакомиться с полным пакетом документов, которые сможет предоставить хозяин. Следует сверить все имена и даты, а также наличие перепланировок.

Заключать договор насчет купли-продажи недвижимости можно лишь тщательно проверив документы перед покупкой. Множество продавцов продают жилье на невыгодных условиях, либо вовсе торгуют им на незаконных основаниях. К счастью, законом регулируется большинство подобных случаев, поэтому, имея на руках доказательства нарушений собственных прав, подобный договор можно расторгнуть. Не стесняйтесь обращаться за помощью к юристам и нотариусам, чтобы изучить свое правовое поле и перестраховаться перед покупкой недвижимости. Обращайте внимание и на сам договор: в нем должна быть четко прописана каждая деталь. Пример корректного договора:
Пример договора взят из открытого доступа, изображение принадлежит законному владельцу

образец договора

Мнение эксперта
Ирина Михайловна Суркова
Задать вопрос юристу

Вопрос: Что такое предварительный договор купли продажи?

Ответ: Он предполагает лишь намерение двух сторон в будущем (оговоренном заранее сроке) заключить сделку о передаче имущества на согласованных ними ранее условиях. Такой договор не является окончательным основанием для продажи жилья.

Добавить комментарий

 

Войти с помощью:

vkontakte facebook odnoklassniki yandex

Уважаемые читатели! Мы не приемлем в комментариях мат, оскорбления других участников, спам и ссылки на сторонние ресурсы, враждебные заявления в сторону администрации и посетителей ресурса. Комментарии, нарушающие правила сайта, будут удалены.
Обязательные поля отмечены *