Онлайн-консультации круглосуточно Задать вопрос юристу

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Многие, кто уже сталкивался с проблемой, знают, что оформить всю документацию не так просто. Часто чтобы отсрочить заключение основного документа, подтверждающего сделку, прибегают к составлению предварительного договора купли-продажи квартиры. Его главной целью является установление намерения о совершении определенного действия в конкретный момент времени.

Общие положения о предварительном договоре

Суть предварительного договора купла-продажи заключается в том, что он фиксирует намерения продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, которые определяются в предварительном договоре. Условия заключения и особенности этого документа содержатся в статье 429 Гражданского кодекса РФ.

Каждая из представленных сторон стремится защитить свои интересы во время заключения сделки. Достигнув определенных договоренностей и желая сохранить за собой право покупки недвижимости, они оформляют предварительный договор. Это позволит им сохранить свою позицию и заключить будущий акт без риска. К такому виду договора прибегают в том случае, если оформить основной договор в ближайшее время не представляется возможным. Например, если продавцу нужно время для сбора всех документов на недвижимость или когда у покупателя нет в наличии необходимой суммы.

Переговоры за столом

Если купить или продать недвижимость в конкретный момент времени нет возможности, но все договорённости хочется сохранить, рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор может представлять собой юридическую страховку для задатка. Поскольку задаток без юридического оформления существовать не может и требует обязательного документального подтверждения, здесь на помощь может прийти промежуточный договор, который защитит обе стороны от возможной недобросовестности.

Главный отличием предварительной формы договора от основного является то, что он только обязывает к заключению последнего, но не порождает непосредственно права и обязанности относительно объекта недвижимости. Таким образом, покупатель будет застрахован от продажи недвижимости другому лицу, а продавцу будет гарантировано выплачена вся сумма, указанная в документе.

В предварительном соглашении заинтересованы как покупатель, так и продавец, поскольку уклонение от заключения основного договора невозможно: п. 4 ст. 445 ГК РФ прямо предусматривает возможность обращения в суд в случае ухода от обязанностей одной из сторон. Если это произошло, сделка может быть заключена на условиях, предписанных судом.

Видео: что такое предварительный договор

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Промежуточный договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме, но заверять его у нотариуса необязательно. Это обосновывается тем, что основное соглашение в данном случае разрешено составлять в простой письменной форме без участия нотариуса.

По общему правилу предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. То есть если основной договор должен нотариально удостоверяться, то и предварительное соглашение нужно отнести к нотариусу. Но данное правило не применяется в отношении государственной регистрации (обязательно регистрируются в настоящее время договоры аренды недвижимости на срок от 1 года). На это указывал еще Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59, а позже неоднократно подтверждал ВС РФ (см., например, Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)).

Общая структура договора

Предварительное соглашение о покупке квартиры, как правило, представляет собой небольшой документ со стандартной структурой и состоит из:

  1. Преамбулы, в которую помещают персональные данные продавца и покупателя (Ф. И. О., паспортные данные и место жительства для физических лиц; ИНН, ОГРН/ОГРИП, юридический адрес и сведения о представителе — для ИП и юрлиц);
  2. Раздела о предмете договора — эта часть, как правило, содержит формулировку о том, что стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи, и описание продаваемой квартиры.
  3. Раздела с описанием существенных условий соглашения.
  4. Раздела об ответственности сторон. Например, в него можно поместить следующие формулировки:
    1. «Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении жилого помещения до заключения основного договора».
    2. «В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор».
    3. «Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки».
  5. Заключительных положений (указания на порядок разрешения споров, количество экзампляров соглашения и приложений).
  6. Адресов и реквизитов сторон.

Ознакомиться с формой соглашения купли-продажи квартиры со стандартной структурой можно здесь.

предварительный договор

Предварительный договор продажи квартиры содержит все данные, позволяющие чётко понимать, о какой квартире идёт речь, кто и на каких условиях её продаёт и покупает

Существенные условия, в том числе условие о предмете сделки

Существенными называются условия, которые обязательно должны быть определены в договоре и без согласования которых сделка не будет считаться состоявшейся. Для предварительного договора купли-продажи квартиры таковыми являются:

  • условие о предмете договора,
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (например, цена квартиры).

Вопреки распространённому мнению срок, в который стороны должны заключить основной договор, не является существенным условием и может вовсе не указываться в предварительном соглашении — в таком случае основной договор должен быть заключён в течение года. Если по прошествии данного периода времени ни одна сторона не изъявила желания заключать договор, он теряет свою силу, а собственность остаётся у её владельца.

На практике часто встречаются ситуации, когда в предварительном договоре прописывается условие, о том, что основной договор будет заключён, когда жилой дом, в котором находится квартира, будет введён в эксплуатацию. Следует помнить, что подобное указание на «срок» не будет расцениваться как согласование сторонами срока заключения основного договора (см. Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14–173).

Строящийся многоэтажный дом

Если продавец предлагает вам купить у него квартиру, когда дом будет сдан в эксплуатацию, обязательно пропишите конкретный срок для заключения основного договора купли-продажи, иначе оформлять сделку придётся не позже чем через год

И всё-таки рекомендуется прописывать в первом соглашении максимальное количество нюансов. Указанные условия определят будущие моменты заключения основной сделки, поскольку покупка будет осуществляться именно той квартиры и именно по той стоимости, что были указаны в документе. Связано это с тем, что основной договор заключается исключительно на условиях предварительного, а потому не может содержать те положения, которые оговорены заранее не были. Но есть некоторые исключения, выработанные судебной практикой:

  1. Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то конкретные цифры в основном договоре уже нельзя будет написать, но допустимо указать на то, что цена определяется в порядке, предусмотренном статьей 424 ГК РФ (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
  2. Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным (см. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14–8).

Интересно, что даже есть условие о предмете прописано не совсем полно, отсутствуют какие-то данные, но обе договаривающиеся стороны имеют о нём одинаковое представление и могут его определить, то предварительный договор всё равно считается заключённым надлежащим образом (см. Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15–21).

Заключитить предварительный договор можно даже по поводу предмета, которого у продавца ещё нет. К такому выводу пришёл ВАС РФ в Постановлении от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33–18187/2011.

Юристы рекомендуют прописывать в предварительном договоре также:

  1. Перечень лиц, проживающих в квартире помимо продавца. В квартире могут проживать лица, у которых после её продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к ним относятся бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от неё дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильём данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре.
  2. Права и обязанности сторон. В предварительном договоре должны быть чётко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки её передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.
  3. Тот факт, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.
  4. Расходы, связанные с исполнением договора. В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Также в акте можно указывать порядок оплаты (расчёт в момент заключения договора либо после истечения определённого временного промежутка). Здесь же указывается наличие задатка или аванса.

В сущности, эти термины имеют схожее значение, тем не менее они разные. Так например, внесение аванса не предусматривает никаких штрафных санкций в случае, если одна из сторон примет иное решение относительно заключения договора. Задаток же предусматривает определенные материальные потери для стороны. Для изменившего решение продавца последует обязанность возвращения задатка в двухкратном размере. Покупатель, отменивший сделку, лишается своего задатка, и он остается у продавца в пользовании.

Смотрите шпаргалку по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости здесь.

Видео: различия аванса и задатка (пример из юридической практики)

Порядок разрешения споров

Заключение предварительного договора не влечёт за собой переход в собственность недвижимости. Эту позицию не раз поддерживал ВС РФ (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15–143).

Тем не менее в процессе подготовки всей документации, более детального изучения предмета покупки или при несоблюдении условий договора возникает множество споров, которые разрешить бывает достаточно сложно.

Расторжение договора, а также разбирательство по уклонению от обязанностей может происходить в судебном порядке согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ. Такие рабирательства, как правило, происходят из-за безответственности одной из сторон.

Например, продавец может выставить на продажу имущество, на которое у него нет прав совсем либо он имеет лишь частичные права на собственность. Также в период между предварительным договором и заключением основного может появиться другой наследник на недвижимость (в случае если продаваемая квартира была унаследована продавцом), что вообще сделает осуществление сделки невозможным.

Кроме продавца, нарушать условия договора может и покупатель, например, уклоняться от заключения основного договора либо от уплаты. В зависимости от договора санкции в представленных случаях могут быть разными: утрата задатка, возвращение задатка в двухкратном размере, штраф и др. Поэтому стоит внимательно относится к обязанностям как своей, так и противоположной стороны, добросовестно исполняя все условия договора.

Видео: мошенничество с предварительными договорами купли-продажи

Особенности различных видов предварительного договора

Для некоторых предварительных соглашений можно выделить свои особенности заключения.

Договор с задатком

Использование конструкции задатка в предварительном договоре купли-продажи квартиры разрешено действующим законодательством.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ч. 4 чт. 380 ГК РФ

В предварительном соглашении с условием о задатке покупатель вносит определенную сумму (как правило, это 5–10% от стоимости приобретаемой недвижимости). Это гарантирует двум сторонам соблюдение условий не только исходя из добросовестности, но и из материальной ответственности в случае несоблюдения пунктов договора. Такой ответственностью для покупателя послужит полная утрата задатка и расторжение договора, для продавца же это повлечёт обязанность выплатить задаток, в два раза превышающий внесённый. Когда все условия соблюдены, задаток добавляется к общей цене квартиры.

С формой договора купли-продажи квартиры с условием о задатке можно ознакомиться здесь.

Покупка квартиры по ипотеке

Для покупки недвижимости по ипотеке предварительный договор является обязательным, поскольку он помогает «застолбить» покупаемый объект и успеть получить на него кредит. Если вы собираетесь покупать квартиру через ипотеку, вам нужно будет соблюдать следующий порядок действий:

  1. Определиться с покупаемым объектом.
  2. Заключить предварительный договор, обязательно указав кредит как способ оплаты.
  3. Подать заявку в банк на кредит.
  4. Получить одобрение.
  5. Заключить кредитный договор с банком.
  6. Подписать договор купли-продажи с продавцом.
  7. Передать оплату и получить документы и недвижимость в собственность.

Видео: ошибки при составлении предварительного договора покупки квартиры по ипотеке

Купля-продажа доли в квартире

Оформление сделки по продаже доли в квартире схоже с заключением предварительного соглашения для целой квартиры, нюансом будет являться лишь определение предмета договора. То есть в пункте предмета договора следует указать не всю квартиру, а, например, 1/2 часть в праве общей собственности (или ту часть, на которую продавец имеет право собственности) и её характеристики из правоустанавливающих документов.

Последующий порядок оформления предварительного договора и заключения основной сделки идентичен общему.

Купля-продажа квартиры в новостройке

В последнее время покупатели квартир у застройщиков часто бывают обмануты, однако данный вид недвижимости продолжает пользоваться популярностью из-за своей относительной дешевизны. Поэтому если вы всё же решились купить квартиру в новостройке по предварительному договору, вам стоит внимательно следить за заключением юридически правильного документа.

Поскольку застройщик не несёт ответственности за несвоевременную сдачу строительных работ и квартир в эксплуатацию, чтобы не потерять драгоценного времени, следует грамотно оформить предварительный договор, который сможет не только защитить ваши интересы, но и заставить застройщика в конечном итоге оформить с вами основной акт купли-продажи.

Содержание предварительного соглашения в данном случае должно соответствовать общим требованиям, но перед заключением нужно:

  1. Убедиться в том, что у продавца есть вся необходимая документация на данное имущество, в том числе документы на проведение застройки по адресу продаваемой недвижимости.
  2. Прописать в договоре все условия, а также добавить возможные штрафы и неустойки.

Кроме того, рекомендуется удостоверить такое соглашение у нотариуса, который сможет более тщательно прописать все необходимые условия и проследить за их соблюдением. Такая осторожность поможет обеим сторонам быть увереными в том, что они не проиграют, заключив данную сделку.

При этом следует помнить, что в подобной договорной модели есть не только положительные стороны, но и определённые риски для покупателя. Например:

  1. Отсутствие гарантий получения квартиры. Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.
  2. Риск признания предварительного договора незаключенным. Это связано с тем, что непостроенная квартира не может быть полностью идентифицирована в предварительном соглашении.
  3. Риск двойной продажи квартиры. Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
  4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег. В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишён и этой возможности.

Важно отметить, что если покупатель по предварительному договору оплатил квартиру, то он имеет право требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (см. п. 17 Обзора практики Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Документы, необходимые для заключения предварительного договора покупки квартиры

Оформление предварительного соглашения не требует такого большого количества документов, какое необходимо для заключения основного договора. Как правило, необходимы только:

  • паспорта сторон,
  • документы, подтверждающие их полномочия (для юрлиц и представителей, действующих по доверенности),
  • ИНН, ОГРН/ОГРИП, КПП и банковские реквизиты для лиц, к которым это применимо,
  • документы, подтверждающие права на квартиру.

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.

Стопки документов

Точный перечень документов, которые вам понадобятся для заключения предварительного договора определить сложно, потому что всё индивидуально, но помните, что всё, что указано в соглашении, всегда должно иметь документальное подтверждение

Для заключения основного договора потребуется гораздо больше документации, например, пригодятся:

  • письменное согласие супруги (или супруга) продавца на отчуждение квартиры, которая находится в совместной собственности;
  • письменное заявление участников общей долевой собственности об отказе осуществить право преимущественной покупки доли продаваемого имущества или документ, подтверждающий уведомление других сособственников о том, что доля продаётся, если продаваемая недвижимость находится в общей долевой собственности;
  • разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, если собственником или сособственником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный.

Однако ответственность за сбор данной документации лежит на плечах продавца, поэтому важно прописать в предварительном договоре обязанность о предоставлении всех необходимых документов.

Изменение и расторжение предварительного договора

Ст. 450 ГК РФ регулирует возможность расторжения или изменения договора. Все изменения, сответственно, в предварительное соглашение купли-продажи квартиры вносятся по соглашению сторон и оформляются в той же форме, что и первичный договор. Расторгнуть предварительный договор по желанию сторон тоже можно.

В одностороннем порядке (по желанию только продавца или только покупателя) расторгнуть такое соглашение несколько сложнее. К сожалению, в этом случае одного желания недостаточно — должны быть веские причины для мотивирования подобного решения. Кроме того, возможно это только в судебном порядке.

Основанияем для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры является существенное нарушение договора продавцом или покупателем.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ч. 2 ст. 450 ГК РФ
Мужчина рвёт договор

Например, к существенным нарушениям будет относиться ситуация, при которой покупатель не может собрать необходиммую сумму для выкупа недвижимости при условии его предварительной оплаты. В итоге продавец не получает деньги, на которые расчитывал, и может требовать прекращения договорных правоотношений

Кроме того, изменить условия или расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно при существенном изменении обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

ч. 1 ст. 451 ГК РФ

Например, если до заключения основного договора квартира, которая по нему передаётся, вдруг сгорит и сильно потеряет в стоимости, это станет существенным существенным обстоятельством, из-за которого предварительное соглашение о продаже можно будет расторгнуть.

Порядок действий

Чтобы изменить или расторгнуть предварительное соглашение о покупки квартиры, нужно:

  1. Определить обстоятельства, из-за которых изменение или расторжение необходимо.
  2. Свериться с требованиями законодательства по этому поводу, а также внимательно изучить договор — нет ли в нём специальных условий относительно изменения или расторжения.
  3. Направить второй стороне соответствующее предложение изменить или расторгнуть договор. Используйте для этого заказные письма с уведомлениями о вручении или курьера.
  4. Дождаться ответа от другой стороны. Срок для ответа устанавливается в направляемом предложении. Если вы забыли его указать, то действует общее правило — ответ нужно дать в течение 30 дней.
  5. Если вторая сторона не согласна или не ответила на вашу просьбу изменить или расторгнуть договор, следует обратиться в суд с аналогичным требованием.
  6. Если получен положительный ответ, то нужно оформить соглашение об изменении (или расторжении) предварительного договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме.

Следует помнить, что действие предварительного договора прекращается, если ни одна из сторон в течение установленного срока не совершит действия по заключению основного договора, в том числе не направит предложение о заключении этого договора.

Видео: как расторгнуть договор

Предварительный договор является надежной гарантией заключения будущей сделки купли-продажи. Однако чтобы он имел юридическую силу, необходимо его составить без нарушений норм действующего гражданского законодательства. В этом случае интересы обеих стороны будут гарантировано защищены.