Телефон для консультации

+7 (499) 346-66-93

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Риски для потенциального покупателя квартирыКак известно, процедура оформления и ведения сделок по купле-продаже недвижимости может зависеть от ряда определенных обстоятельств. Так, например, продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – это как раз одно из наиболее частых обстоятельств, которые требуют особого подхода к сделке.

Так, продажа квартиры с несовершеннолетним собственником сопряжена с необходимостью бумажной волокиты, получения всевозможных разрешений, которые необходимо иметь на руках, что структуры, задействованные в сделки, согласились принимать в ней участие. Кроме того, законодательство относительно данной ситуации не имеет готового решения, поэтому зачастую процедура продажи квартиры с несовершеннолетним лицом очень длительная и может спровоцировать неприятные последствия для обоих участников сделки.

Законодательство и сделки с жильем несовершеннолетних собственников

Нетипичные ситуаци по продаже квартиры

Законодательство, хоть и имеет бреши в отношении данного вопроса, однако, все равно регулирует процедуру сделок по купле-продаже квартир с несовершеннолетними детьми. Эти сделки регулируются при помощи таких документов, как:

  • Конституция;
  • Гражданский и Семейный кодекс;
  • закон про опеку и попечительство;
  • Жилищный кодекс;
  • закон о приватизации;
  • законы и акты регионального значения.

Благодаря данной законодательной базе несовершеннолетний собственник квартиры будет рассматриваться как полноценный гражданин, имеющий права и свободы. Однако, в отличие от взрослых, человек до наступления совершеннолетия имеет право реализовывать их через родителей или своих законных представителей. Именно поэтому продажа объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником бывает такой долгой и сопряжена с массой действий.

Так, если речь идет о совершениях сделок с квартирами, собственниками которых являются несовершеннолетние дети, задействуется работа опекунских органов, которые защищают имущественные права детей. Вообще, все изменения в правовом отношении, которые касаются квартиры с несовершеннолетним собственником, решаются при согласовании с данным органом и никак иначе.

Например, сделка по продаже квартиры с несовершеннолетними лицами, которая не была одобрена опекунским органом, впоследствии не будет заверена ни государством, ни нотариусом. Даже если она и была заверена в обход данного органа, решение, скорее всего, будет аннулировано в судебном порядке, особенно это касается ситуаций, когда вследствие сделки жилищные условия несовершеннолетнего стали гораздо хуже в том или ином отношении.

Отличия в правах несовершеннолетних и недееспособных

Варианты совершения сделки по продаже жилплощадиОбратите внимание, что необходимость получения на сделку по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником в органе опеки нужна не всегда. Все зависит, является ли ребенок дееспособным или же нет и можно ли считать понятия «несовершеннолетний» и «недееспособный» идентичными.

Под дееспособностью понимают возможность человека получать права и обязанности, она наступает в момент совершеннолетия и именно тогда человек может совершать сделки без вмешательства третьих лиц.

Однако нужно отличать несовершеннолетних по возрасту, ведь дети до 14 лет и с 14 до 18 имеют несколько разные полномочия в плане участия в тех или иных сделках. Если от имени лица, не достигшего 14-летия, сделки по продаже квартир могут осуществляться исключительно представителями, то, начиная с 14 и до 18 лет, он может заключать сделки самостоятельно, но при этом они обязаны быть одобрены родителями или опекунами в письменном виде. Такая дееспособность несовершеннолетнего называется частичной.

Есть также исключения, когда ребенок старше 14 лет может быть признан полностью дееспособным:

  • если он состоит в браке начиная с 16 лет;
  • при занятии предпринимательством и при условии официального трудоустройства с 16 лет.

Процедура получения согласия органов опеки

Однако, если речь не идет о подобных случаях, для совершения продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение опекунских органов на проведение сделки. Алгоритм получения такого согласия выглядит следующим образом:

  • родители ребенка должны получить справку о том, сколько лиц зарегистрировано в квартире в паспортном столе. Для ее получения потребуется свой паспорт, удостоверение ребенка и свидетельство с правом на квартиру, где собственником значится ребенок;
  • оба родителя и несовершеннолетний старше 14 лет должны обратиться в опекунский орган (если ребенку нет 14, то нужно присутствие только родителей) и предоставить паспорта, удостоверение ребенка, справку из паспортного стола и документы на право собственности квартиры, которую планируют выставлять на продажу;
  • родители пишут заявление о продаже квартиры и приобретении новой, оно подписывается ими самими и ребенком, если ему исполнилось 14 лет;
  • в течение двух недель рассматривается принятое заявление представителями опекунского органа, в частности, они проверяют факты отсутствия ущемления прав несовершеннолетнего при продаже квартиры;
  • если заявление подтверждено, родителям выдается разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником.

Нетипичные ситуации и варианты совершения сделки

Как уже упоминалось, если квартира принадлежит несовершеннолетнему собственнику, сделка по ее продаже может быть сопряжена с рядом трудностей. Часто они возникают вследствие следующих ситуаций:

  • Сделки с жильем несовершеннолетних собственниковдети являются собственником приватизированной квартиры;
  • речь идет о приватизированной квартире, а ребенок, хоть и был на равных правах с другими собственниками жилья, но не был указан в документах о приватизации;
  • ребенок стал собственников вследствие заключения договора дарения, меня или купли-продажи жилья;
  • при наличии свидетельства о том, что несовершеннолетний стал собственником по наследству;
  • если ребенок не собственник жилья, но при этом зарегистрирован в нем.

Вполне естественно, что развитие событий будет отличаться в случаях, когда ребенок является собственником и когда он просто имеет регистрацию в квартире.

Итак, если ребенок не является собственников квартиры, разрешение от органов опеки на продажу получать будет не нужно, но ребенка потребуется выписать из квартиры и вписать на новое место. Оставлять детей до восемнадцати лет без регистрации запрещается, а покупать жилье покупатель вряд ли согласится, если там будет кто-то еще прописан.

Так, для детей до четырнадцати лет жильем по умолчанию считается место жительства родителей или законных опекунов. Поэтому при совершении сделки, детей следует переписать на одно из мест проживания его родителей, если они прописаны в разных местах. При этом жилье, куда его переписывают, должно быть пригодным для его жизни и отвечать нормам техники безопасности и гигиены.

Однако существуют ситуации, когда в случае продажи квартиры, собственником которой является ребенок, разрешение из опекунских органов и необходимость прописывать его в другом жилище, не нужны:

  • если семья переезжает за границу;
  • при переезде в другой город при условии, что часть денег от проданной квартиры уйдет на счет несовершеннолетнего;
  • если родители приобрели квартиру в строящемся доме при условии наличия у ребенка временной регистрации.

Также существует ряд нетипичных ситуаций, когда возможно приобрести квартиру, условия в которой будут отличаться от предыдущей в худшую сторону. Это возможно, если:

  • если ребенок нуждается в лечении;
  • в случае, если он не может проживать на прежнем месте по состоянию здоровья;
  • при необходимости получения образования на новом месте и если такой вид образования отсутствовал на старом.

Процедура выписки детей из квартиры, которая подлежит продаже, осуществляется следующим образом:

  • родитель и ребенок, при условии, что ему больше 14 лет, обращаются в паспортный стол по месту старой регистрации, там родитель должен составить заявление о выписке ребенка из квартиры и приложить к нему ряд документов;
  • заполняется листок убытия с указанием нового места проживания;
  • после проверки сотрудниками паспортного стола достоверности информации выдается листок убытия.

Возможные риски для потенциального покупателя квартиры

Процедура получения согласия органов опекиПри совершении сделки по приобретению квартиры обязательно следует уточнять о наличии детей у предыдущих владельцев жилья. Далее потребуется уточнить в опекунском органе, не состоит ли данная семья на учете и не имеет ли она никаких проблем, которые могут помешать заключению сделки.

Если квартира приватизирована, то нужно уточнить, являются ли дети владельцев ее собственниками.

Никогда не доверяйте словам продавцов, особенно, если они являются не родителями, а опекунами детей до 18 лет, что вопросы с опекунскими органами они возьмут на себя, а вы не будете иметь проблем. В таких случаях подвох вас может ожидать совершенно неожиданно.

Если вам предоставляют разрешение на продажу от опекунского органа, обязательно удостоверьтесь в подлинности документа. Непременно обратитесь в этот орган самостоятельно и уточните, не были ли лишены родители своих прав и имеют ли они право на подписание документов от его имени.

Иногда подобные сделки по продаже квартир с несовершеннолетним ребенком осуществляются мошенниками и покупатель может остаться в итоге ни с чем, если семья кажется вам подозрительной, уточните всю информацию о ней.

Почитайте еще: